花旗银行重申预测：中国房地产供应将再次面临30%下降，房价或将上涨

近期，花旗银行发布的一份关于房地产的研究报告引起了广泛关注，报告的核心观点是预测未来两年中国的新房供应将再度下降30%。尽管这似乎是个负面消息，但实际上，供应量的再度下滑不一定是个大问题，毕竟市场上供应量的变化有其正常的波动规律。

首先，关于这30%的下滑，是由于卖方逐渐退出市场的结果。需要注意的是，花旗的报告仅是情景预测，并不是确定性的结论，最终的结果取决于政策的执行力度。供应下降的原因主要在于开发商自身的不敢投资，并不是因为市场对房屋的需求已经被抢光。根据中指院的数据，三百个城市的住宅用地成交面积已经从五年前的峰值超过11亿平方米，跌至去年的不足4亿平方米，规模缩水达到66%。活跃的开发商数量也从接近10万家锐减至不足5万家，民营房企中有九成以上选择了退出新的开发项目。

政策要求830工程的实施，使得开发商们必须在资金方面承担更大的压力，例如预售房必须达到封顶，购房款全部进入监管账户，而新出让的土地则优先供现房销售，这迫使开发商需要自掏腰包将房屋建设完成。在这样的资金压力下，市场门槛提高，小型开发商根本无法承受，因此，供给端的减少是各个开发商纷纷退出所导致，并不是需求端的削弱。简而言之，供应端的整体减少是因为市场对此并不需要这么多房源，而售房的需求也在萎缩。

第二，关于涨跌，情况并不仅仅是单一批房屋的更迭，而是涉及多个地区的情况。目前，全国的商品房待售面积大约为7.5亿平方米，尽管这比2015年底的去库存启动前的7.1亿平方米略有增加，但情况并不均匀。在这7亿平方米中，约30%是商铺、写字楼和车位，实际的住宅供给不高，且这些房源主要集中在三四线城市。开发商们费尽心思促销，但真正繁忙的核心区域则显得紧缺。一线城市的商品住宅去化周期仅需12到15个月，而部分三四线城市则超过24个月，拉开了差距。在价格方面，数据显示，一线城市新房价格同比上涨超过6%，而许多三四线城市的价格却下跌超过2%，反映出市场的明显分化，核心区域房源供应紧张，郊区的房产则不受欢迎。

第三，与2015年那一波去库存的情况相比，这次行情存在显著差距。2015年主要依赖的是资金注入与杠杆放大，而如今这两者已不复存在。2015至2017年间，棚改项目投入达到5.5万亿，尤其是在三四线城市中。而当时居民的杠杆率不到40，人们手中有剩余资金，也愿意借贷。而现在的情况则完全不同，居民杠杆率从两年前的62.3%降到今年二季度的57.7%。换句话说，大家并不愿意再加杠杆，反而在主动降低负债，减轻压力以应对市场。这种情况下，短期内杠杆难以大幅上升，很多人甚至选择提前偿还房贷，避免利息负担。

最后，二手房交易比重的上升更加值得关注。今年前八个月，二手房交易占比达到了52%，首次突破了半数。住建部在回应记者时也坦诚表示，二手房交易总量已全面超过新房，市场进入了存量时代。这一变化意味着定价权的转移，二手房的价值越来越被重视，市场上不少业主愿意降价出售，理由简单，急需资金。至于前面提到的涨价，未来核心区域的整体价值无疑将高于下跌之前，但这与普通购房者的日常购房需求并无直接关联，无需过多关注市场的波动。